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【REIT(リート)とは】資産の証券化

2019/04/05
 
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TOEIC900点ホルダーながらスピーキングが苦手のため、英語スピーキング力を上げるために奮闘中。一方で、米国株への投資による経済的自由(FIRE)を目指している。

 

たまにはファイナンサーっぽい話をしようと思いまして、今回は資産の証券化を高配当(分配金)のREIT(リート)と絡めてお話できればと思います。

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REITとは

私はインカムゲイン長期投資を自らの投資方針として、できるだけ毎月の給与から多くの投資資金を捻出し、その投資資金を米国高配当株式に投資、その米国高配当株から得た配当金を更に再投資していくということを信条としております。

 

米国高配当株に投資している理由は過去リターンが日本株より高く(日本株は約4%に対して米国株は約7%)、株主還元に積極的な会社が米国には日本と比べて多く存在していることから、配当収入を多く手に入れることが出来ると考えたからです。

 

しかし最近投資雑誌のダイヤモンドZaiで高配当株特集が企画されていたため購入したところ、どうやら日本のJ-REITも高い分配金がもらえそうだ、ということを知ったので、少し勉強してみましたので、シェアしたいと思います。

 

そもそもREITとは

 

簡単に言うとREIT(リート)は、不動産を※証券化して資金調達をするための方法の一種です。特に、不動産への投資・運用を行う会社が発行する投資証券を指します。リートは株式と同様に東証に上場されていて、我々一般投資家も一般の株と同様に売買することが出来ます。リートも株と同様に値段が上下するため、投資家は株と同じ感覚でリートに投資しています。

 

※証券化とは

証券化とは、資産を細かい有価証券に分けることによって、様々な人にその証券を保有してもらい、資金調達を行うこと。

 

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REITのメリット

証券化は企業、投資家の目線からみるとそれぞれどんなメリットがあるか考えていきます。これはリートが取り入れられた経緯からみるとクリアになりやすいかもしれません。

 

リートが取り入れられた経緯(企業のメリット)

 

バブル時代、日本全国の地価が急上昇していた頃、日本企業は業種に関わらずマネーゲームに没頭し、借金をしては土地や建物を購入していました。なぜなら日本の土地は価値が上がり続けると信じられていたため、皆が土地や建物を買い、資産として不動産を持つことに没頭していました。当時はいかに土地、不動産を運用できるかが経営者に求められていたほどでした。

 

しかしバブルが崩壊して地価が下落、不動産に買い手が付かなくなり、企業には多額の借金だけが残りました。

 

そこで救済措置として現れたのがリートでした。

 

一定の価値のある(家賃収入が見込める)不動産(ビルなど)を丸ごと買ってくれる買い手が現れないため、まず、そのビルを所有する会社は※SPCとして※ペーパーカンパニーを設立し、そのビルの所有権をペーパーカンパニーに売りつけます。このことでもともとその会社が持っていたビルの所有権はペーパーカンパニーへと移ります。そして、このペーパーカンパニーの株のことをREIT(Real Estate Investment Trust)と呼びます。リートを買った投資家は、そのビルから生まれる家賃収入などの収益を分配金として受け取ることが出来ます。

 

※SPC、ペーパーカンパニー

SPCとは、Special Purpose Companyの略。ビルの所有など、特定の目的のためだけに作られたペーパーカンパニーのことをSPCと呼びます。このような会社はオフィスもなければ従業員もいません。特別な目的のために形式上会社にしただけなので、実体のない「ペーパー」カンパニーというわけです。

 

こうしてややこしいことをすることで、ビルの所有権が有価証券として証券化されました。このことで、ビルを丸ごと買ってくれる会社はいなくても、有価証券として少額に分けて売れば、買い手が付く可能性が高まります。

 

こうして資金調達のパターンが増えることになります。また証券化の場合※ノンリコースのため、たとえこの資産価値が毀損した場合でもあくまで対象資産の範囲のみでしか責任を問われません。ここにも証券化のメリットがあります。

 

※ノンリコース

リミテッドリコースとも呼ばれる。リコースとは「遡及」のこと。通常の銀行融資であれば、倒産した際に担保としていた資産を売却しても返済が残っている場合、その返済は終わらず、担保としていた資産以外のものにも責任が遡及します。これが通常のリコース型の資金調達です。ノンリコースであれば、その対象資産にしか責任が及ばないため、対象資産による返済が終了すればそこで返済は終了します。

 

 

さらに言えば、バランスシートからこのビルの資産がまるっとなくなりますので、ROAの向上にもつながります。税務上の利益も享受することができたため、このリートがバブル崩壊後大いに役立ちました。

 

投資家にとってのメリット

 

投資家としてのメリットは、株と比較して手堅いという点です。リートの収入は家賃収入であるため、ビルが倒れない限りは売上が0になることはありません。さらに、リートは通常、1軒のビルではなく複数のビルを所有しているため、そのうちの1つのビルにおける入居率が悪化しても、他のビルでカバーできるようにリスク分散がなされています。そのため、自分で投資用の不動産を購入するよりも安全であると言えます。

 

もう一つのメリットはやはり利率の高さです。株式と比較して利回りが高いものが多く、6~7%の利回りを誇るリートも珍しくありません。

 

今回調べてみようと考えた理由もこの利回りの高さが一番なわけですが、長期投資家にとってやはり、高配当でリスク分散がなされている有価証券は有望な投資先の一つです。現在は米国株式が中心の私ですが、今後はリートも検討に入れてみたいと考えております。

 

 

 

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